论新课程教学中如何调动学生学习数学的积极性

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  • 时间:2019-02-28 21:22
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目前我国房地产企业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响,也有企业自身的原因。本文首先阐述了房地产企业在融资活动中存在的几个主要问题;然后分析了产生问题的主、客观原因;最后提出了解决方法,以促进中小房地产企业的健康发展。 关键字中小房地产企业;融资渠道;财务管理 绪论 目前我国房地产企业发展迅速,在北京,上海,大连等大中城市已经成为支柱产业之一,为国民经济发展做出了非常大的贡献,但实际工作中,因企业经营规模,经营者经营理念及客观内外部环境的影响,存在不少管理方面的问题,本文试从财务管理角度阐述房地产企业在融资过程中存在的几个财务管理问题,并探讨相应的解决方法,以促进房地产企业的融资管理健康发展。 目前房地产企业融资问题现状 融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资时不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。 融资压力大。房地产项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡,近几年我国房地产也环境出现一些新变化央行文件,利率上调,国六条国八条的出台,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。 但目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占%,定金及预收款占%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 房地产企业融资问题的主要原因 企业不重视自身资金的积累。 作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。 企业自身财务管理混乱。 由于中小房地产企业财务人员良莠不齐,专业知识匮乏,整体综合素质低,缺乏实际的工作经验和系统的理论知识,造成财务管理比较混乱,很难满足银行的贷款条件,给企业融资带来困难。 土地取得成本提高。 土地招拍挂的市场化运作大大增加了房地产企业的土地成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。 房地产业可能进入调整期。 任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,中国房地产市场从年以来已经持续五年快速增长,未来几年会不会进入一个实质性的调整期?一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。 房地产金融市场不发达。 房地产金融不完善,由于宏观政策的调控和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。 法律法规不健全。 相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。 上述、、直接加剧了房地产企业的融资压力,而、、使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通。 加强房地产企业融资管理的主要途径 完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。参照国际惯例,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,分步到位,完善体系。在房地产业金融管理方面,要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手做好以下几项工作。 加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。 适当引进国外先进的金融工具和操作手段,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。 根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展,激励金融产品创新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。 提升自身管理能力,提高资金利用率。企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。 加快资金周转。首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以所在的公司为例,在商品房贷款资金回笼环节中,由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系,互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼,公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间点,并指派专人负责,大大加快了了贷款资金的回笼速度。 减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一旦债务发生危机,就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功,要根据企业的实际进行举债,将债务控制在安全值以内,尽早处置闲置资产,如空置房地产、闲置设备、存货等。 严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系,要有严格的成本费用预决算和审批制度,每一笔开支都要遵循经济效益原则,防止铺张浪费。 结束语 综上所述,房地产企业应充分利用有利的筹资条件,综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等,,从企业的资本来源和资本结构出发,在不同阶段选择不同的筹资方式,逐步加强企业财务管理,以满足其健康发展的需要。